E' possibile verificare la correttezza del valore di mercato delle aree edificabili ? Assolutamente sì, anzi, è un dovere.
Dati puntuali, metodologie estimative chiare e condivise, trasparenza e chiarezza da parte di tutti i soggetti coinvolti permettono di verificare sempre il valore di mercato delle aree edificabili: è una questione di equità e trasparenza amministrativa e professionale.
Come eseguire la verifica
La verifica va eseguita con le stesse regole, gli stessi principi, gli stessi metodi utilizzati per il calcolo del valore di mercato delle aree edificabili. Calcolo e verifica si fondano quindi entrambi nella disponibilità di dati certi (compravendite) e nella corretta applicazione di metodologie estimative condivise.
Quando si deve verificare
Sempre, ovvio, e se non si è abituati a verificare ecco di seguito alcuni segnali che devono far sorgere dei dubbi che vanno, appunto, approfonditi e verificati, da tutti.
Le semplificazioni
Bisogna prestare moltissima attenzione a quelle che solitamente vengono presentate come "semplificazioni": non possono garantire equità e giustizia ed espongono, chi le utilizza, a moltissimi rischi prevedibili, misurabili ed evitabili. La semplificazione più diffusa ed iniqua è l'utilizzo dell'arcinoto parametro €/mq (euro per ogni metro quadro di superficie) o €/mc (euro per ogni metro cubo di volumetria). Si tratta di un'usanza semplice, pratica, immediata, poco costosa che genera però inevitabili disuguaglianze che non possono essere sottovalutate perchè "c'è sempre qualcuno che paga di più e qualcuno che paga di meno". Con queste semplificazioni non si può comprendere, e quindi neppure misurare, il quanto di più o di meno, è un sistema non professionale che non garantisce equità e giustizia (quello che in pratica avviene nell'IMU sui fabbricati, come previsto dalla legge). Senza dimenticare che pure le semplificazioni vanno dimostrate e possono quindi essere verificate.
La costanza del valore nel tempo
Il valore di mercato cambia nel tempo e nello spazio, diminuiscono prezzi e vendite di appartamenti, case, uffici, negozi, capannoni mentre, molto spesso, il valore di mercato delle aree edificabili resta costante: non è possibile, non è giusto, non è professionale e si può verificare. E' possibile quindi controllare le delibere dell'amministrazioni e l'operato di tutti i soggetti coinvolti nell'IMU.
Conversione dell'area edificabile
Alcune amministrazioni comunali cominciano ad assecondare le richieste dei proprietari concedendo la conversione dell'area edificabile in agricola. Non si tratta del solito tentativo di pagare meno tasse quanto piuttosto di un evidente problema di mercato e, conseguentemente, di valore dell'area edificabile che va approfondito e , appunto, verificato.
L'amministrazione comunale
L'amministrazione comunale equa, chiara e trasparente deve essere sempre in grado di dimostrare, a semplice richiesta, dati e metodologie utilizzate dai propri uffici per il calcolo del valore delle aree edificabili. Questo garantisce la certezza del gettito, la pronta verifica di quanto pagato dal contribuente, la riduzione del contenzioso, la trasparenza e competenza tecnica e amministrativa.
Il contribuente
Il proprietario dell'area edificabile può chiedere all'amministrazione la dimostrazione dei dati utilizzati e dell'intero procedimento che ha portato al valore di mercato della propria area edificabile. Il proprietario può chiedere altrettanta chiarezza, trasparenza e verificabilità al professionista a cui si rivolge per il calcolo del valore dell'area e della conseguente imposta da pagare.
La trasparenza del mercato immobiliare è possibile, nel Quartier del Piave è già disponibile una Banca Dati Immobiliare (presentata lo scorso 16 maggio) che può essere replicata in tutta Italia, le metodologie estimative sono tutte disponibili, note e chiare a livello nazionale e internazionale, la legge prevede l'imposizione sul reale e corrente valore di mercato: ecco perchè l'IMU sulle aree edificabile può essere veramente un'imposta equa, tutto dipende dal comportamento di tutti i soggetti che ne sono coinvolti.
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