mercoledì 11 giugno 2014

Come calcolare il valore di mercato delle aree fabbricabili ai fini dell'IMU

E' tempo di Imu, in molti comuni stanno arrivando ai proprietari gli avvisi con le indicazioni per il pagamento dell'IMU, tutto come gli anni passati, soliti problemi, soliti mal di pancia, solite abitudini che è opportuno, e possibile, verificare se siano o meno corrette. 

Sì perché l'IMU sulle aree fabbricabili, per quanto strano possa apparire a prima vista, è un'imposta che potenzialmente può essere equa e che può essere verificata.
Base imponibileLa base imponibile dell'IMU sulle aree edificabili è rappresenta dal valore di mercato dell'area al primo gennaio dell'anno a cui si riferisce l'imposta: per l'IMU che si andrà a versare quest'anno si prende come riferimento il valore di mercato delle aree fabbricabili al 01/01/2014.

Come si calcola il valore di mercato di un'area edificabile?
Manuali, libri, riviste, codici riportano che il valore di un'area edificabile va calcolato con i seguenti metodi:
1. Le compravendite di aree edificabili simili avvenute recentemente vanno confrontate con ogni area edificabile oggetto di valutazione.
2. Può accadere che in certi periodi in certe zone non ci siano compravendite, il valore di mercato dell'area edificabile va quindi calcolato come differenza fra il valore di mercato dell'immobile che può essere costruito sull'are ed i costi necessari per la sua costruzione (Valore di trasformazione).
In tutti i casi è quindi indispensabile
a) disporre di dati immobiliari (compravendite) puntuali.
b) applicare le migliori metodologie estimative.
Ogni area è differente dalle altre e queste differenze vanno considerate nel calcolo del valore.Scelta politicaSu una base imponibile calcolata in maniera chiara, documentata, trasparente e sempre verificabile l'amministrazione può operare con sicurezza la propria scelta politica scegliendo l'aliquota da applicare che, solo così, può garantire equità, giustizia, trasparenza amministrativa e certezza nel gettito.

InteressatiI soggetti che sono coinvolti nella determinazione del valore di mercato delle aree edificabili sono: il proprietario, gli uffici comunali (ufficio tecnico e ufficio tributi), i politici (maggioranza e opposizioni), i periti immobiliari, gli altri professionisti che, a vario titolo, assistono il proprietario nel calcolo dell'Imu sulle aree edificabili.

EquitàLa chiarezza e trasparenza nei dati e nei metodi utilizzati nel calcolo del valore di mercato è l'unica strada per la corretta applicazione di quanto previsto dalla legge che, mai come in questo caso, può essere equa e questo dipende da tutti i soggetti coinvolti, ognuno per le proprie specifiche competenze.




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